如何計算房地產(chǎn)企業(yè)代理建設(shè)收入的稅金

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五家稅務(wù)代理人問題銀行

問題：住房開發(fā)公司出資，而農(nóng)業(yè)土地開墾公司則提供土地以共同建造經(jīng)濟(jì)適用房。房屋貸款和銷售許可證都是房屋業(yè)務(wù)的名稱。我如何向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報項(xiàng)目以合理避稅？可以宣布為代理商建設(shè)項(xiàng)目嗎？如何計算代建收入稅？

答案：上述情況屬于合作房屋建設(shè)的方法，其中一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。應(yīng)該按照國稅函發(fā)[1995] 156號文件的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不是代理構(gòu)建的方法。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅問題答案（一）》》的通知（國稅函發(fā)〔1995〕156號）第十七條規(guī)定，“合作房建設(shè)是指甲方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金合作建房。合作房一般有兩種建造方式：第一種是純粹的“易貨”，即雙方使用各自的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)進(jìn)行交換。還有兩種具體的交換方法：

（一）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)被交換，并且雙方都獲得了一些房屋的所有權(quán)。在這種合作過程中，甲方轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)以換取一些土地的所有權(quán)。發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；乙方以部分土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓了部分房屋所有權(quán)，發(fā)生了不動產(chǎn)的買賣，因此，合作建筑的雙方都經(jīng)歷了業(yè)務(wù)由于甲方應(yīng)按照“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”稅項(xiàng)中的“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”征稅；乙方應(yīng)按“出售不動產(chǎn)”稅項(xiàng)征稅。不進(jìn)行貨幣結(jié)算的，應(yīng)當(dāng)遵守第十條執(zhí)行規(guī)則。第五條的規(guī)定分別核實(shí)了雙方的營業(yè)額；如果雙方（或任何一方）合作建房，則應(yīng)當(dāng)進(jìn)行貨幣交易。分配房屋，然后發(fā)生另一種房地產(chǎn)銷售行為，銷售收入應(yīng)按“房地產(chǎn)銷售”稅項(xiàng)征收。營業(yè)稅應(yīng)收。

（二）租賃土地使用權(quán)以換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)租賃給乙方數(shù)年，而乙方則在該土地上投資建設(shè)房屋租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同已建成的建筑物一起退還給甲方，在此業(yè)務(wù)過程中，乙方以建筑物的代價取得了數(shù)年的土地使用權(quán)，乙方甲方以“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”為基礎(chǔ)，向甲方出租土地使用權(quán)的行為征收營業(yè)稅；乙方以出售房地產(chǎn)的行為征收營業(yè)稅以“不動產(chǎn)銷售”稅項(xiàng)為基礎(chǔ)，當(dāng)雙方分別征稅時，其營業(yè)額也應(yīng)根據(jù)《暫行稅條例實(shí)施細(xì)則》第十五條確定。

第二種方法是，甲方使用土地使用權(quán)，乙方使用貨幣資金組建合營房屋。對于這種形式的合作住房建設(shè)，有必要根據(jù)具體情況確定如何征稅：

1、房屋建成后，如果雙方采用風(fēng)險分擔(dān)和利潤分擔(dān)的分配方法，則按《營業(yè)稅》投資無形資產(chǎn)，參與投資者的利潤分配，并共同承擔(dān)。承擔(dān)投資風(fēng)險，不征收營業(yè)稅。”根據(jù)規(guī)定，甲方向合資企業(yè)提供的土地使用權(quán)被視為投資股份，不征收營業(yè)稅。合營企業(yè)僅將出售房屋所得的收入計為房地產(chǎn)銷售稅；雙方分享的利潤不征收營業(yè)稅。

2、房屋建成后，如果甲方參與銷售或根據(jù)銷售收入的一定百分比提取固定利潤，則不屬于投資和股票投資行為，如營業(yè)稅，但屬于甲方。如果土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合資公司，則甲方獲得的固定利潤或按比例從銷售收入中取得的收入應(yīng)作為“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”征稅。 合資企業(yè)將根據(jù)所有房屋的銷售收入作為“房地產(chǎn)銷售”征稅。“對稅項(xiàng)征收營業(yè)稅。

3、如果雙方在房屋建成后按一定比例分配房屋，則這種操作不構(gòu)成使用無形資產(chǎn)投資股票的行為，并且共同承擔(dān)無營業(yè)稅的風(fēng)險被征收。因此，首先，A轉(zhuǎn)讓給合資企業(yè)的土地被作為“無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”征稅，其營業(yè)額是根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第15條確定的。因此，在將合資企業(yè)的房屋分配給甲方和乙方后，如果將它們分開出售，則將其作為“房地產(chǎn)銷售”征稅。

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