房地產(chǎn)銷售中應注意的稅收問題

[指南]：對于房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)銷售過程較長且涉及更多程序，在稅收方面需要額外注意。以下編輯器整理了房地產(chǎn)銷售過程中的一些常見稅收問題，以提醒大家注意。

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，房地產(chǎn)銷售過程較長且涉及更多程序，因此在稅收方面需要額外注意。以下編輯器整理了房地產(chǎn)銷售過程中的一些常見稅收問題，以提醒大家注意。

在預售鏈接中收到哪些付款應納稅？

由于項目開發(fā)周期長，房地產(chǎn)公司通常會在開發(fā)產(chǎn)品完成之前進行預售，并獲得各種付款方式，例如認購付款，誠意付款，定金和分期付款。這些付款應納稅嗎？

1、在簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前，尚未建立銷售行為，房地產(chǎn)企業(yè)收取的誠意金，認繳資金和存款無需預先繳納增值稅并進行確認銷售收入并繳納企業(yè)所得稅。

2、在已簽訂房地產(chǎn)銷售合同的情況下，已經(jīng)確立了銷售行為，并應在以下時間預付收到的預付款（包括不可退還的訂金，誠意金和押金）。預收稅率為3％的增值稅。另外，有必要根據(jù)銷售收入預收土地增值稅，不包括增值稅。在企業(yè)所得稅方面，應根據(jù)不同的征收方式確認收入實現(xiàn)：

◇一次收到全額付款，并在實際付款或約定的付款日期確認收入；

◇分期收取，收入按照銷售合同約定的價格和付款日期確認。如果付款人提前付款，則將在實際付款日期確認收入的實現(xiàn)；

◇對于銀行抵押貸款銷售，第一筆付款在實際收款日期確認為收入，余額在銀行抵押貸款轉(zhuǎn)移之日確認。

條例：國家稅務總局公告2016年第18號第十條，國稅發(fā)〔2009〕31號第六條，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條

如何處理銷售產(chǎn)生的物業(yè)管理費？

實際上，一些房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)時向購買者捐贈財產(chǎn)管理費，而財產(chǎn)管理公司通常是其附屬公司。因此，在某些情況下，物業(yè)管理公司不向房地產(chǎn)公司收取服務費。這種操作將使物業(yè)管理公司減少收入并減少稅收。

實質(zhì)上，房地產(chǎn)公司向所有者捐贈物業(yè)管理費，這相當于房地產(chǎn)公司從房地產(chǎn)管理公司購買房地產(chǎn)管理服務，然后將其捐贈給所有者。因此，房地產(chǎn)公司是費用的實際承擔者，應向物業(yè)管理公司付款。同時，物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務并收取款項。會計和稅收都需要從收取的“物業(yè)管理費”中確認服務收入。

規(guī)定：《企業(yè)所得稅法》第四十一條，《稅收征管法》第三十六條，財稅〔2016〕36號第十四條

已經(jīng)為出售房地產(chǎn)支付了稅款，如果退房可以退稅嗎？

1、如果房地產(chǎn)是在增值稅改革之前出售的，則已經(jīng)開具了地方稅發(fā)票并已申報營業(yè)稅。結(jié)帳時，應開具紅色的普通增值稅發(fā)票。開具紅色發(fā)票時，請注意備注欄中的相應內(nèi)容。營業(yè)稅發(fā)票的原始代碼，編號和簽發(fā)原因以及已付的營業(yè)稅可以退還給當?shù)囟悇詹块T。

2、如果物業(yè)銷售是在增值稅改革之后發(fā)生的，并且已經(jīng)按照規(guī)定繳納了增值稅，則退還銷售時必須開具紅色發(fā)票。如果采用一般稅法計算，可以從當期銷項稅中扣除部分返還的增值稅。如果使用簡化的稅額計算方法進行稅額計算，則可以從當期銷售額中扣除退貨部分。

法規(guī)：財稅[2016] 36號，附件1，第3條十二、3十六、，第42條，附件2，第1條，第13款

可以扣除違約金嗎？

在銷售過程中，房地產(chǎn)公司可能會因違約而不得不向買方支付違約金，例如，延遲交付建筑物和延遲處理房地產(chǎn)證書。在這種情況下，房地產(chǎn)公司支付的默認金屬可以扣除所得稅，以扣除與公司生產(chǎn)和經(jīng)營相關的合理費用，但是有必要獲得收據(jù)并附上法院判決書和賠償協(xié)議與買方簽署作為依據(jù)。

房地產(chǎn)公司是否需要代表買方代扣代繳稅款？

現(xiàn)行法律法規(guī)僅要求房地產(chǎn)公司在由于無法與抵押銀行協(xié)調(diào)合作關系而無法完成抵押貸款程序時，向買方支付違約金。房地產(chǎn)公司向買受人支付違約金時，按照“其他收入”項目代扣代繳個人所得稅。對于不是上述原因的違約金，房地產(chǎn)公司無需預扣個人所得稅。

學不同的會計課程，詳情會有所差異，為了精準快速的解決您的問題，建議您向老師說明詳細情況，1對1解決您的實際問題。