大型房地產(chǎn)交易的稅收籌劃示例

[指南]：甲公司與乙公司已達(dá)成協(xié)議，將甲省公司在省會(huì)城市的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司。該房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為5,000萬元（假設(shè)扣除（土地增值稅為6000萬元），轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1億元，根據(jù)現(xiàn)行稅法的規(guī)定...

大型房地產(chǎn)交易的稅收籌劃示例

甲公司與乙公司已達(dá)成協(xié)議，將甲公司在一定省級(jí)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙公司。該房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為人民幣5,000萬元（假設(shè)扣除了土地增值稅）稅金6000萬元）。轉(zhuǎn)讓價(jià)格為1億元。根據(jù)現(xiàn)行稅法，甲公司應(yīng)繳納的稅款如下（不考慮企業(yè)所得稅）：

1.應(yīng)繳納營業(yè)稅和附加稅（10000-5000）×5.5％= 275萬元；

2.應(yīng)付印花稅（稅項(xiàng)為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件）為10000×0.5‰= 50,000元；

3.應(yīng)支付的土地增值稅為：增值額超過可扣除項(xiàng)目金額的比率為（10000-6000） / 6000 = 66.67％）。應(yīng)交增值稅：4000×40％-6000×5％= 1300萬元。

甲公司上述應(yīng)納稅總額為1580萬元。

乙公司應(yīng)按10000×3％= 300萬元繳納契稅（稅率為3％）。

為了按照現(xiàn)行稅法進(jìn)行計(jì)劃，甲公司將使用該物業(yè)作為投資，與自己的股東公司C成立合資公司，以成立公司D。丙公司將以相對(duì)少量的股份進(jìn)行投資資本，甲公司將絕對(duì)控制該財(cái)產(chǎn)。甲公司以一億元的價(jià)格將其在丙公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司。與上面的示例相同，公司B獲得了所需的房地產(chǎn)，但是此房地產(chǎn)交易的稅收結(jié)果卻大不相同。公司A，公司C和公司D應(yīng)繳納的稅款為：

1.營業(yè)稅和附加費(fèi)。根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于與股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002] 191號(hào)），無形資產(chǎn)和房地產(chǎn)作為股份進(jìn)行投資的行為包括：分配利潤，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的，不征收營業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。因此，甲公司，丙公司和丁公司應(yīng)付的營業(yè)稅金及附加為0.

2.印花稅。根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制過程中印花稅政策的通知》（財(cái)稅[2003] 183號(hào)），企業(yè)實(shí)施改制過程中建立的新企業(yè)。公司改制（重新注冊(cè)為法人），對(duì)于新開立的資本賬戶簿中記錄的資金或由于企業(yè)建立資本紐帶而增加的資金，原來的貼花可能不再是貼花，而貼花和未來新增資金將按照規(guī)定貼花。企業(yè)免于因重組而簽署的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓文件的貼花。

公司改革包括按照《公司法》將國有企業(yè)全面轉(zhuǎn)變?yōu)閲�有�?dú)資有限責(zé)任公司；企業(yè)可以通過增資擴(kuò)股或部分產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以及將企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橛邢挢?zé)任公司或有限責(zé)任公司，實(shí)現(xiàn)他人參與公司的成立。部分資產(chǎn)和相應(yīng)債務(wù)；一個(gè)企業(yè)將其債務(wù)保留在原始企業(yè)中，并與其他企業(yè)一起以其高質(zhì)量的資產(chǎn)組建新的公司。因此，鼎公司的成立符合公司改革的要求。因此，公司A，公司C和公司D應(yīng)付的印花稅也是0.

3.土地增值稅。根據(jù)財(cái)政部，國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知》（財(cái)稅[1995] 48號(hào)），房地產(chǎn)投資或共同經(jīng)營，投資方或共同經(jīng)營活動(dòng)應(yīng)當(dāng)以土地（房地產(chǎn)）為存量進(jìn)行投資或作為共同經(jīng)營的條件，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給被投資或合營企業(yè)時(shí)，暫時(shí)免征土地增值稅。重新轉(zhuǎn)讓上述房地產(chǎn)的投資，合資企業(yè)，應(yīng)征收土地增值稅。由于重新轉(zhuǎn)讓并未增加價(jià)值，因此D公司無需支付土地增值稅。因此，公司A，公司C和公司D應(yīng)付的土地增值稅仍為0.

此外，根據(jù)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2003] 184號(hào)），將企業(yè)分為兩類。根據(jù)法律規(guī)定和合同協(xié)議的一個(gè)或多個(gè)投資實(shí)體。對(duì)于新設(shè)立和新設(shè)立的企業(yè)，不對(duì)原企業(yè)的土地和房屋所有權(quán)征收契稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位或個(gè)人繼承企業(yè)的股權(quán)，不轉(zhuǎn)讓企業(yè)土地，房屋的所有權(quán)，不征收契稅。因此，B公司和D公司無需支付契稅。

可以看出，通過以上規(guī)劃，整個(gè)房地產(chǎn)交易可節(jié)省稅收1880萬元。

上述稅收籌劃中應(yīng)注意的問題是，如果節(jié)省的稅款少于成立D公司的成本，則不能采用這種籌劃方法。

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