在房屋建筑行業(yè)，甲方(房地產(chǎn)企業(yè))往往采用“在建或已完工”樓盤的方式來沖抵未支付的工程款，以緩解資金壓力，提高樓盤銷售進(jìn)度。

一.會計

1.債務(wù)人會計處理(房地產(chǎn)公司)

甲公司房地產(chǎn)企業(yè)為債務(wù)人，乙公司建筑企業(yè)為債權(quán)人。當(dāng)清償?shù)馁Y產(chǎn)和清償?shù)膫鶆?wù)符合終止確認(rèn)條件時，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)；

債務(wù)的賬面價值與所轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的賬面價值之間的差額，計入當(dāng)期損益。

比如A公司未付工程款2000萬，賬面價值1400萬(房產(chǎn)市值1900萬沖抵未付工程款)，應(yīng)確認(rèn)為“其他收入-債務(wù)重組收益”(2000-1400萬=600萬)，不需要分別確認(rèn)債務(wù)重組收益100萬和資產(chǎn)處置收益500萬。

以房屋清償債務(wù)時，雙方已達(dá)成協(xié)議，債務(wù)人即房地產(chǎn)公司因債務(wù)滅失，實質(zhì)上視為已收到該房地產(chǎn)的預(yù)付款或銷售款。

簽訂債務(wù)償還協(xié)議的房產(chǎn)(尚未竣工)時，會計處理如下

借：應(yīng)付賬款2000萬。

貸款：預(yù)付1900萬。

其他收入-債務(wù)重組收入100萬

當(dāng)償債資產(chǎn)交付時，

借方：預(yù)付1900萬。

貸款：1400萬開發(fā)產(chǎn)品。

其他收入-債務(wù)重組收入500萬

2.債權(quán)的會計處理

債權(quán)人(施工企業(yè))的會計處理(簽訂償債協(xié)議時資產(chǎn)尚未完成，無法確認(rèn)資產(chǎn)成本)

借方：預(yù)付款項/其他非流動資產(chǎn)1900萬。

投資收益100萬。

貸款：應(yīng)收賬款2000萬。

第二，稅收待遇

1.債務(wù)人的稅務(wù)處理(房地產(chǎn)企業(yè))

雖然根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，債務(wù)人不需要單獨(dú)確認(rèn)債務(wù)重組損益和轉(zhuǎn)移生產(chǎn)損益，但在稅務(wù)處理上，仍應(yīng)將業(yè)務(wù)分解為以公允價值轉(zhuǎn)移資產(chǎn)和以資產(chǎn)公允價值償還債務(wù)兩項業(yè)務(wù)。

假設(shè)不考慮稅收：

財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入=1900-1400=500萬元

債務(wù)重組收益=2000-1900=100萬元。

銷售房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照公允的市場價格確認(rèn)各項納稅義務(wù)，并按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項稅收政策的規(guī)定及時確認(rèn)各稅種的預(yù)繳稅額，按照納稅義務(wù)發(fā)生的規(guī)定時間確認(rèn)各稅種的應(yīng)納稅額。

2.債權(quán)人的稅務(wù)待遇

向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供建筑勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)按照施工合同約定的工程進(jìn)度確認(rèn)繳納建筑勞務(wù)增值稅和企業(yè)所得稅的義務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按2000萬元開具發(fā)票。

如果不動產(chǎn)有執(zhí)照，企業(yè)可以將其作為固定資產(chǎn)處理，不動產(chǎn)的成本可以作為固定資產(chǎn)的計稅依據(jù)，按規(guī)定計提折舊，稅前扣除。債務(wù)重組協(xié)議等資料作為憑證附件留存?zhèn)洳椋�在業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)年申報稅前扣除。

(房地產(chǎn)在一年內(nèi)出售的，參照持有待售資產(chǎn)分類填寫。用于出租的房地產(chǎn)應(yīng)歸類為投資性房地產(chǎn)。)