一、于轉， 關的賣水賣電政策

提供物業管理服務的納稅人向服務對象收取自來水費，銷售額為扣除納稅人繳納的自來水費后的余額，增值稅按照簡易計稅法按照3的稅率計算繳納。同時，納稅人可以根據3條向服務接受方開具增值稅專用發票。

第二，簡單的會計處理

1.向自來水公司繳納水電費。

借方：主營業務成本-水費/電費

貸款：銀行存款或預付款

2.計算可以扣除的增值稅金額。

借方：應交稅費-簡易計稅[發票金額/(1/3) * 3]

貸款：主營業務成本-水費成本[發票金額/(1/3) * 3]

3.向業主收取水費時，

借：銀行存款或現金。

貸款：主營業務收入-水費收入

貸款：應交稅費-簡易計稅

4.納稅

借：應交稅費-簡易計稅

貸款：銀行存款

需要提醒的是，應交增值稅為：(向業主收取的自來水費，扣除物業公司繳納的自來水費后的余額為銷售額)*3，為上述分錄應交稅費的差額3-簡易計稅的貸方數減去分錄的應交稅費2-簡易計稅的借方數

區別中“對外有償自來水費”需要取得合法有效的憑證，包括省級以上(含省級行政主管部門監制(印)系統)制作的增值稅發票或財政票據。如果是上述增值稅發票，不一定要增值稅專用發票，普通增值稅發票也可以。而且上述“外部自來水費”只能抵扣銷售額，不能抵扣進項稅額。

三、案例練習

個案研究

甲公司取得自來水公司按3的稅率開具的增值稅專用發票，價稅合計10300元。其中自用水費含稅6180元，承租人使用水費含稅4120元。取得電力公司按3的稅率開具的增值稅專用發票，價稅合計30900元。其中自用電含稅價格20600元，承租人用電含稅價格11330元，開具增值稅專用票。

假設甲乙所有公司都是一般納稅人，A公司是出租人(或者是房產，或者是業主)，B公司是承租人。乙方的水電費用由甲方轉售.

現在A公司在分錄：轉售水電是真的

1、

根據規定，增值稅納稅人超經營范圍銷售水電氣收費的，可以自行或代開專用票。A公司轉售水電，向乙公司收取相應的水電費并開具相應的增值稅專用發票。B公司以此作為稅前扣除憑證，進行相應處理。其中，向乙公司收取的水費4120元，A公司應按規定開具增值稅專用發票。根據規定，采用簡易計稅，稅率為3。

水電自用部分按進項稅分錄，轉售部分按簡易計稅差額征收，不能計入進項稅，需要轉出。

2、分錄

(1)、向自來水公司交費，并領取發票。

借記：管理費用及其他成本費用科目6000。

應交稅費——應交增值稅(進項稅)300

其他業務費用4120

貸款：銀行存款10300。

應交稅費——應交增值稅(轉出進項稅)120(轉出用于轉售)

(2)向乙公司收取水費并開具相應的增值稅專用發票。

借方：銀行存款4120

貸：其他業務收入4000。

應交稅費—— 簡易計稅120

(3)根據扣除其繳納的自來水費后的余額差額，進行相應的賬務處理。

借：應交稅費—— 簡易計稅120

貸款：其他業務費用120(水費在于轉，賣所以沒區別，可以全部轉出)。

PS:轉出金額=獲取B公司水費的成本3

電費分錄

(4)交電費時，和分錄、分錄的水費一樣

借記：管理費用及其他成本費用科目20000。

其他的

應交稅費——應交增值稅(轉出進項稅)300

向乙公司收取電費并開具相應的增值稅專用發票。

借方：銀行存款11330

貸：其他業務收入11000元。

應交稅費—— 簡易計稅330

扣除成本差異并收集。

借：應交稅費—— 簡易計稅300。

貸：其他業務費用300

納稅。

借：應交稅費-簡易計稅30

貸款：銀行存款